2020年10月，党的十九届五中全会通过的“十四五”规划和2035年远景目标建议明确提出要“实施城市更新行动”。城市更新已上升到国家战略高度。这是“十四五”规划的基础。 “五个”为做好今后一个时期的城市工作指明了方向，明确了目标任务。随后，2020年12月的中央经济工作会议将“实施城市更新行动”作为扩大内需的战略基础。未来，随着城镇化进入中高级发展阶段，大规模、扩张性、房地产开发型的城市开发建设方式将转向以盘活存量、提升质量为重点的城市更新。但城市更新不能涉及大规模拆建，然后走房地产开发的老路。以集约、绿色、低碳发展为路径，有机更新补短板、升级功能、增强城市发展活力是未来的方向。为此，需要相应的金融支持政策，帮助城市实现有机更新和健康发展。
城市有机更新的内涵和意义
城市更新的定义是基于发达国家城市近百年来的发展变化和政策调整。一般来说，城市更新可以定义为通过维护、改造、拆除、改造等方式，促进土地资源重新优化配置期货开户鑫东财配资，提高现有资源的利用效率，促进城市功能全面或局部升级和实现。扩大现有城市建筑资源。它是改善居住条件和生活质量、增强城市活力和市场竞争力、推动产业结构转型升级的城市发展过程。
城市更新可分为以下三类：一是拆除重建，即原有建筑基本拆除，按照新城规划重建。土地使用权和土地用途在更新前后发生了较大变化。大多数城市都是以房地产开发为基础的。棚户区改造、老工业区、城中村拆除等方式；二是有机更新，即基本保留原有城市街区肌理和建筑，仅进行少量拆迁的更新，更新前后的土地使用权和土地使用目的可能发生变化或保持不变，取决于是自我更新还是租约更新。更新后将主要以控股经营为主，如城市老工业区、老商业区、历史文化街区等的升级改造；三是综合改造，指基本不涉及建筑物拆除和建设的更新。续展前后土地使用权及用途均保持不变。更新后产生的效益主要是民生效益、社会效益和环境效益，如老旧小区改造、基础设施升级、生态环境改善等。这三种模式分别对应三种不同的更新运营方式和投融资模式。由于发展阶段不同，各国城市更新模式的侧重点也不同。一般而言，早期或特殊时期的城市更新以拆除重建为主，而成熟发展期的城市更新则以有机更新和综合整治为主。
8月31日，住房城乡建设部正式印发《关于实施城市更新行动中防止大规模拆建的通知》，要求严控大拆迁、严控大拆建。规模新增，严格控制大规模搬迁。显然，未来的城市更新将减少拆除重建，走向有机更新模式。
城市有机更新是对城市遗产最大的尊重。在当前“双循环”新发展格局下，城市有机更新与其自身内在的经济、社会、环境目标和内循环的核心要素高度契合。从而将成为我国新经济模式下重塑城市产业结构、提高消费水平、改善人居环境、推动城市向内涵式高质量发展转变的重要意义。首先，有机更新是提升城市内在品质的更新。城市有机更新的内容大大超出了传统旧改造的范围，主要侧重于物质形态的改造，并从建筑和社区环境的更新延伸到城市结构和功能系统的更新。产业结构升级、历史文脉传承等诸多方面，本质上是城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配、城市运营模式的重新优化，以创造最适合人们的工作环境。和居住城市空间环境。其次，城市有机更新是提高城市资源利用效率的重要途径。城市发展质量体现在城市承载能力、资源产出效率、产业市场竞争力等多个方面。有机更新的作用是充分利用城市资源。基地优势，节约开发建设和运营成本，将新产业、商业业态引入老空间，推动产业竞争力不断提升。第三，城市有机更新是新旧动能转换的动力。与新区建设或大规模拆建相比，城市有机更新需要更多创新。只有以科技为先导，注重创新驱动，发展文化创意产业，才能打造智能化、智能化产业。只有智慧工业化、新业态跨界融合，才能实现老空间城市高质量发展。因此，有机城市更新有助于推动城市动力转型升级。第四，有机的城市更新是历史文化文脉的维护。建筑是城市文化和历史记忆的载体。不同时期的历史建筑反映了不同的城市文化。在城市化快速发展的今天，城市历史街区和老建筑对老建筑的有机更新，可以保留城市建筑文化的根基现货投资鑫东财配资，留住一代人的“怀旧”，同时注入新的活力。为老城区及周边地区的发展注入经济活力。第五，城市有机更新是城市管理的制高点。城市是有生命的身体和有机体。建设城市、发展城市、管理城市，必须树立城市“全生命周期管理”意识。城市发展的整个过程是一个连续的过程。更新改造的新陈代谢过程涉及长期、复杂、多方利益博弈，城市有机更新需要所有权、空间、建筑、产权、业态、交通等多维度调控和协调管理、环境、生态、历史、文化、风情等，并可持续运营，实现更新引领。人、聚人、留人，实现城市高质量发展，是城市管理的制高点。
城市有机更新与传统房地产开发模式有很大不同
有机城市更新虽然涉及房屋和土地，但它与房地产开发有很大不同。第一，房地产开发是大拆大建的建设方式，标准化、可复制；而城市有机更新则是一种以保留为主、以改造为主的渐进式“保留+改造+拆除”的建设方式。二是房地产开发是推倒重建，主要是解决城市发展的增量需求问题；城市有机更新是改变空间、补短板、升级产业、留住文化、保障民生、美化环境、呈现历史痕迹和现代功能。升级与改善相结合，主要解决城市可持续发展问题。第三，房地产开发是销售分散、周转率高的盈利模式；而城市有机更新是以持有经营为特征，依靠资产管理运营，增加现金流的盈利模式。四是房地产开发是由单一房地产开发公司主导，通过土地招标、拍卖、挂牌进行的开发；城市有机更新是以区域协调、规划为指导、政府、企业、社区、原居民共同主导的发展。有机城市更新告别了传统的房地产开发模式，但地方财政呢？答案是，城市未来的发展将依靠工业的发展，包括先进制造业和现代服务业，来带动实体经济的发展，通过现金流获得税收来支持城市财政，实现中央政府提出的“促进金融、房地产和实体经济融合”“均衡发展”的要求。
在城市发展转型的大趋势下，城市有机更新是传统房地产企业转型发展的重要方向。对于企业获得新的发展资源、探索新的盈利模式、积累可持续发展经验具有重要意义。通过有机的城市更新，房地产企业可以在更长的价值链上创造更多的服务价值，从而获得更理想的利润水平。
城市有机更新需要金融创新支撑
有机城市更新和房地产开发的金融需求是完全不同的。城市有机更新涉及产业链长，主要依靠控股经营获取利润，需要创新金融支持方式。有机城市更新的融资链分为“投资-建设-运营”三个环节。前期，由于盈利不确定性较大，需要更多的股权融资；随着项目转型进程的深入，项目不断成熟，风险点逐步消除。随着更新资产的价值逐渐显现，这个环节可以更多地利用债务融资；当项目进入运营阶段时，由于运营过程中的现金流已经稳定，现阶段可以利用资产证券化进行融资。因此，有机城市更新投融资的基本规则是：投资资金化、建设信用化、运营证券化。当前，这“三个现代化”都需要金融创新的支撑。
投资阶段资金支持
在城市有机更新项目的早期阶段，由于不确定性较大，融资难度较大。现阶段可采取基金型投资融资方式，通过设立城市更新基金等金融产品，以股权方式为主筹集项目资金。国外很多城市更新项目都是由保险基金、养老基金等机构投资者以资金的形式进行投资。例如，美国的黑石房地产基金经常采取“买、修、卖”策略进行房地产投资。黑石房地产基金通常在项目前期以低于重置成本的价格收购房产资产，然后将收购的房产资产整合到统一的投资管理平台进行改造和运营。这些房地产资产升值后，出售给保险公司或REITs等长期投资者以获得资本收益。
城市更新基金主要分为两类：城市更新私募股权基金和城市更新产业基金。城市更新私募股权基金一般由市场化机构发起，由专业投资机构进行基金的设立、管理和最终退出。例如，红星美凯龙与高合资本联合发起的国内首支家居商业地产并购基金——红星美凯龙商业地产并购基金，就是按照这种模式运作的。该并购基金多次在业主需要盘活物业资产时收购红星美凯龙自营商场和托管商场的产权，帮助原业主转型为轻资产运营，在商场运营的同时解决经营问题不受影响。风险。
城市更新产业基金一般为政府引导基金。资金来源为行业内国有企业。还吸收银行、非银行金融机构和民间资本等社会资金。这些资金利用政府相关部门的资源，通过投资机构的市场化运作道琼指数鑫东财配资，以政策引导支持目标产业和企业的发展。他们以股权、债权等形式投资基金。为了发挥政府的引导作用，产业基金一般都是母子基金。建筑学。例如，2021年6月，上海地产集团联合招商蛇口、中国交通建设、万科集团、国寿投资、保利发展、中国国资等国有背景成立800亿的城市房地产企业和保险基金。太平洋保险、中保投资。该更新基金是目前全国最大的城市更新基金。上海城市更新基金采用母子结构，分为城市更新母基金、初级开发子基金和自营商业运营子基金三只基金，由上海置业集团担任基金管理人。城市更新基金中的基金并不完全以盈利为目的。其主要职能是利用政府资金撬动社会资本，发挥资金的杠杆效应，引导资金投资方向，以达到吸引投资、促进当地相关产业发展的目的。母基金投资子基金或项目时，通常坚持“参股但不控股”的原则，基金和项目的运作和决策按照市场化原则运作。政府资金投入通过母子资金二级放大机制，将为城市有机更新项目引入大量优质社会资本，解决早期融资困难。
政府引导基金提供的项目前期融资渠道，很好地完成了城市有机更新的整个融资链条，为后续资本进入创造了良好的金融环境，也有利于后续投融资机构发现项目的价值并提供进一步的财务支持。目前，我国城市有机更新资金规模还不大。城市有机更新行动启动后，需要政策支持，通过基金模式筹集城市更新资金。
续订阶段的信贷支持
建设信贷是指改造建设过程中建设资金更多依赖银行贷款支持。只有这样期货行情鑫东财配资，才能满足更新中的建设资金需求。信贷融资主要包括银行贷款、信托贷款和政策性金融贷款。
城市有机更新不同于房地产开发。在信贷政策上，城市有机更新应与房地产信贷分开，单独监管。此外，城市有机更新项目涉及旧城复兴，利益链条广、投资周期长，尤其需要政策和资金支持。在我国城镇化进程中，中央和各级地方政府在支持城市有机更新发展方面发挥更大作用。例如，国家开发银行等政策性金融机构依托国家信贷支持，不仅通过提供贷款稀释了很多项目的融资成本，降低了市场主体的投资风险，同时也吸引了大量的资金投入。社会资本通过联合融资和组建银团的方式吸引社会资本。参加。在城市有机更新项目中，一些地方政府会通过金融机构发放一定的政策补贴。例如，上海2018年颁布的《上海市历史风貌保护和城市有机更新专项资金管理办法》规定，对参与历史风貌保护地块改造项目的社会资本给予一定期限的贴息，资助期限不超过5年。年。但由于城市更新项目所需资金量大、运营周期长，不超过5年的贷款贴息对项目公司的支持力度还不够。迫切需要各级政府部门与相关金融机构合作，创造长远效应。创新更多金融产品机制，减轻更新企业负担，激发更新企业参与有机城市更新的积极性。
深化金融供给侧结构性改革，需要构建以市场需求为导向的多层次、广覆盖、差异化的金融服务体系。我国政策性金融发展应关注市场化项目公司主导的一些优质城市有机更新项目，扩大金融服务范围。对符合国家相关政策、前景好的项目，要更加积极地提供全周期金融支持。政府还应出台支持城市有机更新的金融政策，让更多的城市有机更新项目享受到政策财政优惠。
运营阶段的证券化支持
运营性证券化是指城市有机更新项目进入成熟阶段并能产生稳定现金流后原油期货鑫东财配资，以证券化方式在资本市场出售产权，实现早期投资者的退出。此类金融工具主要包括房地产投资信托基金（REIT）、抵押贷款支持证券化（CMBS）和收益股权资产证券化（ABS）。
资产证券化是城市有机更新项目实现投资退出和控股运营的重要制度安排。通过REITs这种市场化的直接融资渠道，盘活存量资产，加快建设资金流转。 2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，旨在盘活存量资产，形成形成投资良性循环，吸引更多专业市场机构参与基础设施项目运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提高投资回报水平。城市有机更新涉及旧城区承载能力的提高。如果将有机更新项目纳入REITs试点，退出的资金可以再投资到新的更新项目，真正形成投资退出闭环，从而带动更多社会资本参与开发建设。 。
简而言之，城市有机更新项目是对原有物业的功能改变和升级，不需要大规模的拆除和重建。但目前缺乏与城市有机更新相适应的融资支持体系。在传统融资模式受到限制的情况下，各级政府应出台相应政策，大力发展新的融资模式，帮助企业拓宽融资方式，降低融资成本，包括：改变城市有机更新项目的金融政策，从目前的房地产开发性金融专项管理与政策分开；引导和鼓励保险金融机构进入城市有机更新领域；争取国家开发银行政策性金融支持；鼓励设立私募股权和政府城市更新产业基金，引导和激发市场力量；整合公共房地产投资信托基金 试点范围扩大到包括城市有机再生项目；通过有机的城市更新，才能真正实现建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市的更新目标。
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