1、金站项目市场定位初步研究，2010年6月8日，（北京）投资有限公司雷曼配资，2013年2月，2、2、市场研究、1、本体分析、3、项目初步定位、、区域概况：金站金融服务园位于北京市东部朝阳区金站片区温榆河生态走廊腹地。 主要为国际金融向亚太地区转移提供后端服务。 目前，北京朝阳金盏金融服务园管委会负责园区的规划、开发、建设管理和综合协调。 距首都机场约8公里，距金融街约20公里，距CBD约12公里。 规划范围：东至温榆河大道，南至灞河北路，西至机场二快速路四川配资，北至东巴路。 规划面积约595公顷。 金融园区占地358公顷，建筑面积约368万平方米。

2、设计导则：园区引进国际先进规划理念，聘请建筑事务所，率先编制城市设计导则。 以城市公共空间系统为规划主线，进一步深化和详细阐释了控规的指导要求，全面贯彻“以人为本”的规划思想，从交通系统、景观系统、基础设施工程等方面为分解实施控制性规划确定的功能和规模提供依据，明确园区内各区块的功能定位、建设规模以及公共设施的具体工程安排。 、机场二高速、东巴路、灞河北滨河路、温榆河大道和路4号。金盏金融服务园的功能定位是：重点为国际金融机构进军亚太地区提供综合服务。金盏金融服务园区将经历起步、快速推进、深化完善三个阶段。 用8-10年时间，建设成为产业特色突出的城市。

3、优强企业聚集、管理一流、区域功能齐全、生态环境优美的国际一流金融后台服务园区。 具体实现金融数据处理中心、银行卡业务中心、金融外包与离岸搬迁、研发与培训中心、综合服务功能五大功能。 开发建设：园区开发建设将遵循“政府主导、市场运作、统筹规划、集约用地、市政先行、就业优先、服务为本”的基本原则。 园区一级开发由朝阳区土地储备中心完成。 园区向入驻企业提供土地的方式有两种，即：商业金融机构投资并用于金融后端服务的建设项目，经市政府批准，可通过协议出让方式提供土地，但仅限于后端服务。 ——入驻金融机构的最终用途。 不得转让、出租； 其他不属于金融后端服务的配套开发建设项目，必须按照国家政策办理用地手续。 ,5. 公园规划发布

4、局：根据北京市朝阳区金盏金融后台服务区控制性详细规划，以宜业宜居为原则，结合园区城市设计导则，确定金盏金融后台服务区规模。片区金融后端产业，合理规划配套商业、教育、居住社区，注重生态环境建设，以产业发展为视角，在358公顷工业用地上建设，构建“一环”空间组织形式“两廊一核两带”，将园区打造成以工为支撑、生活、生态、休闲、创意并存的金融后端产业集群。 一环两廊：“一环”即金融后台服务业环：是整个园区的核心主体，重点发展金融后台服务业，还包括办公区、商业区为入驻企业提供管理服务的资讯、会议等。 、论坛等服务场所。 “两廊”是指南北商业廊道：北部商业廊道横跨东八街，以高档酒店和购物中心为主。

5、设立高端酒店、大型商业商场等业态。 南部商业走廊位于灞河以北，临河而建。 通过改造灞河沿岸景观，营造优美宜人的滨河生态环境，打造以休闲娱乐为主的商业长廊。 主要提供酒吧、咖啡厅、健身等商务休闲设施。 商业格式。 一核两带：从生态宜居的角度规划公园生态系统，打造“一核两带”的公园生态空间布局。 “第一核心”位于园区中央绿化带。 由南北两个开放式休闲广场组成。 有小湖、水系、林地、健身场地、休息游乐区，是整个公园的“生态核心”。 “两条带”是两条绿色景观带。 一是公园中部环形绿化带，可引入环形水系，有利于巴河景观渗透到公园内部； 二是灞河生态景观带，有利于展示公园外部形象和面貌。 保护公园内部生态环境配资是什么，减少外界对公园的影响

6、干扰。 、公园功能区划：公园控制条例对公园内的土地、市政、道路等进行了综合规划。 其主要指标为：规划用地面积595.29公顷，总建筑面积508万平方米，容积率1.5-2.0，建筑限高24米，绿化率35.5%。 、前期开发区：园区土地纳入政府储备，分期实施土地供应。 早期开发区共有5块地块，总面积190.5公顷。 其中，1号、2号地块将于2009年底前提供，3号至5号地块将于2010年提供。东八街、三岔河北街等市政基础设施建设前期开发区金站总十二路将同步开工。 、金融产业用地：216.04公顷，建筑面积328.18万平方米（其中绿色工业用地47.76公顷，建筑面积71.64万平方米）。 商业文化娱乐用地：27.1

7、占地2公顷，建筑面积51.86万平方米。 住宅用地24.73公顷，建筑面积37.1万平方米； 配套中学、幼儿园用地4.31公顷，建筑面积3.45万平方米。 科教用地：34.14公顷，建筑面积34.14万平方米（其中中澳国际学校用地8.73公顷好配资，建筑面积8.73万平方米）。 拟研究用地：3、0.75公顷，建筑面积46.13万平方米，用于园区未来扩建。 市政基础设施用地：156.06公顷，其中市政道路用地142.27公顷，市政公用设施用地12.78公顷，道路广场用地（社会停车场）1.01公顷。 绿地及水域面积：102.14公顷，其中公共绿地69.83公顷、生产保障绿地12.17公顷、水域面积20.14公顷

8. 公顷。 金盏金融服务园是首都四大金融后端服务区中唯一完全以金融后端服务为定位规划建设的产业园区。 所有设施均完全按照金融后台要求规划建设，功能涵盖金融数据处理。 、银行卡业务办理、金融外包及离岸搬迁、研发与培训、综合服务等金融后端服务，可为境内外金融后端服务机构提供全方位的专业服务。 ,7. 朝阳区法人金融机构和外资金融机构数量居全市各区首位。 值得注意的是，朝阳区是除俄罗斯和卢森堡外所有外国驻华使馆所在地。 60多家外资企业在京、2/3的世界500强企业落户朝阳。朝阳区已成为北京建设具有国际影响力的金融中心城市的核心力量之一。 形成以CBD为龙头、金站金融服务园为龙头的中央商务区。

9、“一区两园”后台发展模式。 公园位于“一环半”（指温榆河绿色生态走廊内的绿化带）、“三绿带”（指京城两侧100米绿化带） 、京密、机场高速）和“五绿带”。 在“绿楔”（指从外部到城市的楔形绿色通道，由农田和树木组成）形成的绿地系统中，毗邻温榆河、巴河、北小河流域，是朝阳区重要的生态河流景观区。 园区周边有蟹岛生态度假村、郁金香花园、燕湖国际俱乐部、金港汽车公园等一大批高品质度假村和休闲场所。 公园东西两侧的高尔夫俱乐部集商务、休闲、娱乐功能于一体。 均能满足高端金融背景行业人群的商务休闲需求。同时配资靠谱，园区采用“亲水、绿色”的设计理念，引入巴河水源，连接中心城区将绿地和湿地公园建成完整、无障碍的绿化带水系统，以及

10.把屋顶变成一个美丽的空中花园。 五环路、京承高速、机场高速、机场二高速、京通高速、京平高速以及贯穿园区的轻轨四号线、地铁三号线交织成四通八达的路网。 值得一提的是，首都机场二线在园区设有两对出入口。 园区仅需7分钟即可到达机场3号航站楼。园区规划有4条城市主干道、5条城市次干道和多条城市支路，以及12条公交线路，方便员工往返下班。 此外，公园的环形绿化带上还设有环保节能的单轨列车，不仅丰富了人们的出行方式，还增添了一份美感和趣味。 密集的路网和便捷的公共交通实现了园区与城市其他地区的快速连接。 为加快金盏金融服务园区开发建设，朝阳区成立了以程连元区长、5名副区长为组长的工作小组。

11、金站金融服务园区开发建设领导小组副组长，成立金站金融服务园区管理委员会，具体负责园区开发建设工作。 同时，北京第四、第五使馆区项目也规划选址于朝阳区东坝片区，毗邻金盏金融服务园。 这一规划布局也为国际金融机构后端向金站金融服务园区转移提供了优势。 周边环境。 ，规划指标用地面积# 8、28号地块：3.86公顷（约57.9亩） 地上建筑面积：57900 地下建筑面积：12000 容积率：1.5 建筑高度：24M 绿地率：30% 土地类型：商业金融原物业 用途：统一呼叫中心、28号地块、29号地块、29号地块。规划指标用地面积：3.78公顷（约56.7英亩）。 地上建筑面积：5.67万平方米。 地下建筑面积：21000平方米。

12、容积率：1.5 建筑高度：24M 绿地率：30% 用地类型：商业金融 原物业用途：老干部活动中心、培训中心 9、金站项目总建筑面积约14.76万平方米，其中地上面积11.46万平方米。 地下33000平方米。 ,10. 园区拆迁工作由北京市土地储备中心朝阳分局负责。 目前，拆除工作已完成90%。 11、概要|项目属性，产业引领性强，交通环境便利，项目位于金站金融服务园区核心区，交通便利，紧邻机场高速2号线、地铁3号线、4号线1 贯穿公园； 周边商务休闲配套设施齐全，环境资源雄厚，有滨水区、绿地等； 拥有一定的涉外资源，具有较强的发展空间优势。 ，优点，缺点，规划是好的，但短期内很难实现。 园区现状不成熟，无企业聚集； 周围区域

13、基本生活配套设施相对缺乏； 部分拆除工作尚未完成。 ，实施强大的金融服务园区，良好的交通、配套设施和环境优势，具备赢得东部地区高端企业独栋办公物业开发的条件。 ,12,2.市场调研,1.本体分析,3.项目初步定位,,13.概述：企业办公独立楼是指企业办公尤其是企业总部办公及后端的单体建筑其主要职能是支持办公室。 写入属性； 产品面积：约1000-5000平方米不等，多分布于各类产业基地、科技园区内或周边； 客户群体：主要是员工一到两百人的高成长中小企业主，需要独立办公物业； 典型代表：MAX机场、企业别墅、联东U谷、枢密院、总部基地等，14、企业独栋市场情况区域市场调研，15、泰达科技园

14、联东U谷、麦克斯空港企业园、总部基地、BDA国际广场、企业别墅、枢密院、中关村科技园通州园、商务园区、区域市场研究企业独栋规划、16、泰达科技科技园、麦克斯空港企业园、联东U谷、BDA国际广场、总部基地、企业别墅、枢密院、中关村科技园通州园、商务园、区域市场调研企业独栋17栋、3-1 -1 1534.58 3-1-2 1808.85, 泰达科技园, 5-1-1 2102.46 5-1-2 2387.95, 2-6-1 1102.122-6-3 973.38, max 机场企业园, 1600, 1600, 1600,区域市场研究企业独栋产品温州股票配资，联东U谷2号楼B单元1223，BDA国际广场联东U谷8号楼D单元548

15、H栋2-10层平面图1000.00，总部基地，标准层A为2000，标准层D为3987.2，标准层C为617.52，标准层B为617.52，区域市场调研企业独栋产品，19 、枢密院A-1层平面图391.82、中关村科技园通州园一、二层平面图1048.00、区域市场调研企业独栋产品、20、区域市场调研企业独栋市场成交情况、价格范围该区域在售项目12000-18000元/平方米； 区域内在售项目基本每月平均销售1-2套（去年企业别墅项目成交量约为3.5万-4.5万平方米）； 注：部分已转为现金的单体写字楼项目尚无具体备案信息，交易价格也不清楚，但基本都是尾盘销售。 ,21、区域市场调研企业独栋市场成交情况

16、部分在售项目已转为商品房销售，但可以看出，2012年4月BDA国际广场成交价为16000元/平方米； 总部基地项目2011年12月成交价格为16000元/平方米。 ,22,区域市场调研企业独栋市场成交情况,23,24,25,区域市场调研市场概况,本项目位于金站金融服务园区核心，交通及景观资源优越，周边商业配套齐全设施; 区域企业独栋项目主要分布在五环至六环之间。 由于入市较早，目前正处于现楼末端销售阶段。 后续供应量相对有限。 企业独栋项目面积范围基本控制在2000-5000平方米。 其中，不乏一些规模较大的单位。 主要销售面积在2000-3000平方米左右。 平均每月销售速度约为1-2台。 市场接受度良好； 该地区有许多单户住宅。

17、以中小企业客户为主，但也有一些对质量有一定要求的大型企业客户。 客户群体主要关注公司展示形象、项目规划环境、交通条件、配套设施、园区企业集群等因素。 ，价格集中在12000-18000元/平方米，部分较好的产品达到20000元/平方米，市场接受度较高； 总部基地项目在三线市场也表现较好，租金达到5.0元/平方米/天左右。 ;,26,2,市场调研,1,本体分析,3,项目初步定位,,27,市场特色鲜明的多功能、半定制、生态滨水商务园区,东方国际滨水低密度商务集聚区独栋申报，集群效应，创意空间，绿色滨水，项目定位：28，产品定位：29，主要客户群追求企业形象和商务办公

18、优质高端客户群体：对企业商务办公环境和企业形象有强烈需求的各类高端群体，如金融、证券、科技、投资、管理等具有一定实力的企业客户群体； 次要主客群为涉外企业及知名外资企业和知名企业，关注园区生态环境及相关优惠政策，兼具聚集性和形象展示的客户； 标杆客户群体、百强企业、全国乃至世界级的财富企业顶级客户等实力雄厚的企业、具有雄厚资金实力和行业号召力的知名品牌企业。 ，客户定位： ，30、目标客户群特征描述：具有一定综合实力、创新意识强、对企业形象要求较高的企业； 企业（机构）的经营特点具有一定的相对独立性和业务性质，具有“内部沟通与外部沟通”的平衡； 企业在一定时期内进行战略配置，合并或收购部分业务系统，对独立办公物业有需求。 外资、外资企业进入北京市场设立机构、公司。 ,目标客户群需求特征：商务办公、形象展示、环境生态、企业会所、场所生态、滨水商务，客户定位： ,31、区域腹地待售独栋住宅相对较少，项目中同类型市场在售，销售报价在12000-18000元/平方米不等，主流户型集中在1500-2500平方米左右。 总价在1800-4500万元/个之间。 基于该项目的区位、项目规划指标设计优势以及资源条件，因此，现阶段我们认为15000元/平方米的单价是支撑该项目获得与该项目相同客群的合适水平。其他的项目。 ,价格定位:,

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